（原标题：纾困房地产，中国长城金钱的实践与探索）

21世纪经济报谈记者 杨希 武汉、深圳报谈

11月末，武汉南湖之畔，“绿城桂湖云翠”的售楼处，责任主谈主员正为德不卒紊地迎送着购房者和看房主谈主。这个包摄于绿城高端“月华系”的样式，以湖为畔，引水入园，超2万方的园林景不雅与4000方的居家会所，建筑质料相宜“四代建筑”的标准。如果不是深刻了解，很难将它与房地产纾困关联起来。

2022年，武汉现代集团流动性危境爆发，旗下这一前身为“现代天誉”的房地产样式也步入窘境。在中国长城金钱管制股份有限公司（下称“中国长城金钱”）湖北省分公司推动下，经过贫窭的重组、重整、重塑等措施，“绿城桂湖云翠”终于在本年“开门迎客”。

“咱们这些搞金融的，当今就像‘资源整合东谈主’不异，要把各方面资源和会好，风险化解和价值建树才略竣事。”中国长城金钱湖北省分公司总司理杨宝宏将昔日两年的欷歔都融入了这么一句话。昔日两年多，杨宝宏和共事大都次来到样式现场，“就像给我方家造屋子”，大到通盘样式的资金决议、总体谋略，小到一扇门、一扇窗的老本险阻，他们都了然于心。

现时，纾困与“保交楼”是房地产行业濒临的现实挑战。受制于房企背后复杂的财务情状，也基于保护购房者利益的基本需求，以纾困房地产样式为紧迫模式的探索正在各地伸开。在计策推动之下，看成我国经济金融体系“踏实器”、金融风险“防火墙”和金融危境“救火队”的AMC，又一次站在了距离问题最近的地方。

跟着行业景色的不休变化，AMC在参与样式处置的经由中，也在不休重塑谋略模式。在中国长城金钱的探索中，AMC已不再局限于提供资金输血的扮装，而是升级成为样式重组的顶层管制东谈主，统筹样式运作。这亦然“资源整合东谈主”背后的更深档次含义，AMC不仅提供资金、参与谈判，愈加“上前一步”，从风险管制走向了样式限制，强力助力行业风险出清。

事实上，要作念好“资源整合东谈主”绝非易事。窘境地产样式就像乱麻，难题丝丝入扣，需要逐个解开枢纽，通盘样式方能有“解”。AMC需要在校服监管计策已明确的市集化、法治化原则基础上，从金钱遴择、周转策略、风险限制高下功夫。近日，21世纪经济报谈记者来到武汉、深圳实地造访调研，结合中国长城金钱的实践，探究AMC作念好房地产纾困样式的方法所在。

纾困是AMC的职责。因此，早在房地产行业风险开释初期，监管部门酌量到AMC在不良金钱风险化解和处置方面的专科训戒和市集上风，饱读吹参与房地产纾困，定向给以相关计策辅助。

2022年末，东谈主民银行和金融监管总局结伴髻布《对于作念好现时金融辅助房地产市集牢固健康发展责任的见告》，明确提倡“饱读吹金钱管制公司与地方政府、贸易银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加速金钱处置，”“饱读吹金钱管制公司通过担任收歇管制东谈主、重整投资东谈主等时势参与样式处置。”

实践来看，房地产纾困样式具有房地产行业和不良金钱的双肖似杂属性，波及开阔利益相关方，包括购房者、征战商、金融债权东谈主、投资方及地方政府。固然现时“保交楼”依然成为高下共鸣，但在监管厘定的市集化、法治化原则之内，AMC“脱手”前也需要对样式进行充分的评估，找准结症，对症赋能。“幸免在纾困的同期制造新的风险,”业内东谈主士指出。

针对武汉“绿城桂湖云翠”在现代时间原来是按照高端商品房想象，面积大、装修贵、总价高，当房地产市集下行，销售和建设很容易堕入停滞的辣手情况，中国长城金钱湖北省分公司前期对样式最难的“两头”进行了充分疏通，一端是疏通地方政府争取调规辅助，另一端是与已购房的老业主进行谈判。“很贫窭，也反复谈了七八个月，都详情下来之后咱们才有信心开头。”杨宝宏对记者示意。

在深圳，中国长城金钱深圳分公司参与对“喜兆业东山小区”样式开展本体性重组。这不异式始于1997年，且耗时多年、几经易手，受喜兆业债务危境影响，样式拖欠工程款并导致停工。同期样式存在197户业主拆迁及安置问题，以及763户已搬迁业主的追加抵偿问题等。好在这不异式位置相对优厚，是深圳福田中心区临了一块住宅用地，虽是城市的“伤痕”，可一朝化解社会效益弘大。

“深圳院子”样式也特地典型。2017年中国长城金钱成为深圳院子的最大债权东谈主，2020年，跟着泰禾集团文告正经毁约，“深圳院子”样式程度再次受阻。直到中国长城金钱正经收受纾困后，深圳院子才得以于2023年正经复工。

闲居来说，在房地产样式闲居征战阶段，房地产企业频繁承担样式顶层管制职责，融合资金、政府、建设等各方面责任。在房地产风险爆发初期的纾困阶段，AMC主要选用有用梗阻风险和推动后续征战的周转措施，要点惩办样式债务和资金问题，偏向于资金供应商的扮装。

跟着行业的发展与市集的变化，AMC已不再局限于资金纾困，而是再“上前一步”，从风险管制走向了样式限制，升级成为样式顶层管制东谈主，统筹样式运作，强力助力行业风险出清。在实践中，中国长城金钱接纳了“风险梗阻+代管代建”的纾困模式。这一模式可和会为强管控阻塞运行，中枢是在样式配合期内，阶段性径直掌捏样式限制权，中国长城金钱以“房地产投资商”的定位实施纾困。

更进一步来看，风险梗阻的作用主若是通过往来结构的想象，让AMC掌捏样式的限制性股权，防卫原股东因本身谋略原因可能产生的风险隐患向样式公司传导风险，确保样式限制权由原股东牢固过渡到AMC。

在这一模式下，中国长城金钱看成顶层管制东谈主，举座统筹样式运作。在其中，中国长城金钱也承担起央企牵累，深度参与到样式具体责任的每一环。因此，推程度、作念谈判、跑工地，成为了金融“资源整合东谈主”在房企纾困中的“新日常”。

在调研中记者了解到，“绿城桂湖云翠”和“深圳院子”样式接纳的都是这一纾困模式。

“为什么房地产风险样式AMC能处理好？主若是咱们在资源整合，或者说重组方面的管控力是全都不不异的。这等于AMC的上风。”杨宝宏先容，从管制旅途来讲，在债务重组以外，“绿城桂湖云翠”样式的运营班子就竣事了与现代集团的全都梗阻。

具体来看，“绿城桂湖云翠”样式投资东谈主暨管制方对样式建设老本、建安工期、销售去化等全地点进行严格的阻塞监管。通过以市集化“带资代建”时势，中国长城金钱、长城国富置业在总、分、子公司全面联动的基础上联袂绿城管制集团在股权、公司治理、想象施工等方面实施央企管制模式，全面收受了样式公司。

除了顶层管制东谈主在样式运营上的“强把控”，“债务重组+股权重组+金钱重组+管制重组”的一揽子重组决议，也将房企的利益与样式公司绑定，以进一步竣事纾困与高效协同。“现代集团的权柄也莫得隐匿，改日这个样式征战完成，现代如故不错享受改日货值的合理逾额收益。”杨宝宏先容谈。

此外，看成顶层管制东谈主，中国长城金钱还主动与原样式供应商、小业主友好想象，在照章合规的前提下达周全面息争及欠款结算，化解了样式的债务危境。

与之相似的是，在深圳，深圳泰禾副总司理、中国长城金钱深圳分公司刘畅也先容了“深圳院子”样式的风险梗阻情况。“咱们的样式与其他一般纾困样式不同在于，咱们除了进行了股权梗阻，在债务上也进行了梗阻。一方面，保险泰禾集团在改日样式征战中仍能享有合理的收益，另一方面，腐化泰禾集团出现顶点风险时，保护样式谋略不受径直影响。”刘畅先容谈。

由于主义一致，这么的风险梗阻安排也得回了配合房企的招供。

武汉现代地产征战有限公司副总司理周鑫对记者示意，以AMC主导重组的决议在现代里面莫得遭遇阻力。“（纾困）经由中战斗过不同的决议，最顶点的是要把已建好的部分一谈炸掉，这站在客户角度笃信是无法接受的。长城的决议确乎是从惩办客户问题、惩办现代本身的问题启航，在这个经由中体现了央企的担当，不管是对资金的主导，如故资源配置，大要走到今天这个地步特地辞谢易，现代的内心是认同的。”周鑫示意。

深圳泰禾副总司理、董事汪荣示意，在中国长城金钱入场后，深圳院子的团队格外调理现时的谋略管制环境，“许多房地产风险无法化解，在于几方宗旨无法达成一致。成绩于长城的辅助，通过合理的往来结构想象和重组技能对样式价值的权贵擢升，有用弥合了各方不对，加速了样式的周转激动。”

汪荣示意，泰禾前期在“深圳院子”的样式中自有资金参加较多。在中国长城金钱的纾困决议之下，改日在餍足中国长城金钱本息后，泰禾集团还能享有样式剩余收益。经由中泰禾也与中国长城金钱屡次就纾困决议进行商榷，目下为止样式激动比较融洽。

按照频繁的和会，房地产纾困样式的中枢在于重启样式，并让居品再行回流市集，竣事销售回款。因此，像整个商品不异，购房者是否定可、看好房产的价值和品性至关紧迫。但不同于新建样式，窘境地产样式打造“好屋子”要濒临的挑战更多。

杨宝宏先容，在中国长城金钱开动纾困后，公司与绿城管制集团跨界协同，在省、市、区三级政府的率领与匡助下比照“四代建筑”建设标准对样式原想象谋略决议优化退换。目下“绿城桂湖云翠”房屋得房率约在95%以上，在洋房方面以致作念到了“负公摊”。

所谓“四代建筑”，是21世纪初于今在第三代建筑的基础上进一步发展的建筑趋势，“四代建筑”的特色包括了绿色生态、智能科技和纯真顺应性等。“当今价钱下跌、得房率又提高。老业主亦然很惬意的。其实老庶民如故但愿屋子的品性要好、功能要王人全，在这个基础上价钱越低越好。”杨宝宏示意。

在“深圳院子”样式中，目下样式方也在积极与政府疏通，拟修改率先的谋略决议。“如果如故按照原来的决议卖，客户着实是不接受的。”深圳泰禾总司理、董事，长城国富置业杜宏伟对记者示意。

此外，为充分、实时地保险“深圳院子”样式闲居征战的各项资金需求，中国长城金钱在通过债务重组和股权结构重组惩办历史债务及风险梗阻问题的基础上，自复工以来已累计新增投放资金约3.7亿元。在尚未产生销售回款的情况下，中国长城金钱通过新增资金投放使得样式公司全面结清了前期积欠的种种工程、征战欠款。

同期，在“风险梗阻+代管代建”的纾困模式下，“绿城桂湖云翠”和“深圳院子”都引入了专科的代管代建方。前者代建方是市集化机构绿城管制，后者代建方是中国长城金钱体系内子公司长城国富置业。

引入代管代建作用，在于借助代建房企的品牌力、销售力、管制力、管事力，为纾困样式打造新的定位、新的卖点、新的形象剖释，推动样式重获信任、重获重生。

代管代建对样式的推动作用是权贵的。从“深圳院子”样式来看，2024年10月16日，深圳院子南区合院取得预售许可证，均价13.8万元/平方米，在莫得经过蓄客、市集预热的情况下，10月22日开盘取得认购近7成的销售成绩，取得了市集的招供。

杜宏伟对记者示意，目下“深圳院子”样式资金、队伍都有保险，从管制团队到工夫团队都特地健全，长城国富全都不错保证样式品性，“赓续激动操盘的才略咱们是具备的。”杜宏伟示意。

深圳泰禾营销部负责东谈主谭国志对记者示意，固然本年房地产市集节拍退换，但“深圳院子”样式在中国长城金钱管制团队“背靠背”辅助下再行“启程”。以长城国富冠名的样式惩办了客户过往对泰禾品牌的“抗性”，有劲撑持了样式在市集记忆的第一印象。

“绿城桂湖云翠”的代建方绿城管制也但愿用这一纾困样式在天下确立“品牌力”的标杆。谈及与AMC配合的感受，绿城管制华中区域公司区域副总司理龚一珉对记者示意，“固然长城是AMC，但并莫得感受到金融的‘感性’，或者说板滞，并莫得捏紧把现款、债权要回来。经由中如故但愿把居品作念好，大要为社会各界、老庶民、原来的债务东谈主创造价值。此外此次如故强强联接，经由中专科彼此浸透，建立起了上风互补的关系。因为主义一致，全球也大要在相似的语境中流畅地交流。”龚一珉示意。据悉，样式已于12月8日正经开盘，本日竣事热销。

现时，化解房地产风险力度较大的计策是“三支箭”，即信贷、债券、股权融资，保持要点融资渠谈踏实，辅助改善行业谋略，对踏实房地产行业起到了紧迫作用。这些时势主若是在房企层面给以辅助。

调研中，记者了解到，与辅助房企比较，AMC纾困要点是在样式端化解风险。这么的风险化解时势也有明显的三方面刚正。

其一，是更相宜房企样式化谋略管制脾性，径直推动“保交楼、保民生、保踏实”，风险化解作用更为径直、明显；其二，是更成心于将样式风险与企业风险梗阻，通过往来结构的搭建及相关措施的设定，看护企业风险进一步彭胀扩散；其三，是可依托AMC不良金钱收购处置、本体性重组、协同行务等多板块联动，以及与房企、政府、投资东谈主、专科机构的综合融合功能，更好地管事于房地产风险化解。

譬如，在“喜兆业东山小区”样式的风险化解中，中国长城金钱就与深圳市、福田区两级政府及相关部门、建安集团、喜兆业集团等相关方经多轮谈判，就样式周转、招待兑付等问题形成了综合惩办决议。

中国长城金钱深圳分公司高档司理罗巍先容，彼时，阐明政府统筹安排，中国长城金钱出资周转了“喜兆业东山小区样式”，阶段性化解了喜兆业招待兑付的危境。同期样式引入深圳安堵建业集团看成新的配合方，通过成立福田安城投对样式进行代管代建代销，通过更换品牌注入信心。此外，样式实施阻塞管制，整个销售回款资金接济划付至由政府设立的销售回款监管账户。

据先容，相关重组决议得到各方一致招供。中国长城金钱于2022年10月22日收效实施样式一期，出资4.85亿元。后样式快速竣事复工复产，于2022年12月30日取得预售证，2023年5月7日开盘销售。完毕2024年6月13日，样式可售住宅143套累计签约126套，签约金额16.01亿元。中国长城金钱的一期债权于2023年12月收回一谈本息，顺利竣事阶段性终结。

中国长城金钱深圳分公司总司理欧鹏对记者示意，“喜兆业东山小区”样式在履行中达到了典型的纾困遵守。通过决议想象，样式资金竣事了“后进先出”，也惩办了安置费和回迁的问题。

欧鹏比方地产纾困就像“煲好一锅饭”，只好先勤恳将饭作念熟，才略有后续的分拨问题。AMC看成金融央企，纾困地产也需要大要“算好账”，需要相关部门给以援手，在资金、谋略、税收等方面接纳辅助，提高样式经济效益，这么才略大大擢升地产纾困的收遵守。

不外，化解房地产行业风险是一项系统性工程，仍然需要多方勤恳，共同激动。中国长城金钱相关负责东谈主谈谈，在政府赋能、管制重塑、引入帮忙三个方面，仍然有不错进一步探讨的空间。仍然以中国长城金钱的纾困样式为例。

在政府赋能方面，纾困样式连接濒临底层金钱价值不及，或谋略想象与市集需求不符。实践中，中国长城金钱的相关样式即是将谋略作念得当退换，权贵擢升样式的售价和货值，以惩办纾困中相关问题。

在管制重塑方面，受困房企和样式，濒临的不单是是债务和资金问题，还有统筹融合才略弱化、品牌受损、市集大叫力缺失等难题。风险化解经由中，中国长城金钱一般径直派员或引入代建机构对样式的想象、老本、工程、营销等紧迫法式进行本体把控，重塑样式谋略管制机制。

在引入帮忙方面，中国长城金钱的探索是阐明纾困样式周转需要，纯真引入研判、资金、监管等方面帮忙，优化擢升周转决议。在武汉现代样式中，协同保利集团旗下信保建设共同对续建参加作出严谨测算和市集研判，并对样式运营全程监管，确保纾困责任有序激动；引入地方金钱管制公司招商吉祥参加部分增量资金惩办前期欠付工程款问题。

针对改日多方怎么进一步形成协力、为AMC创造更好的纾困环境，有业内巨匠对记者示意，要更简略度地辅助纾困，举座计接应当进一步对纾困样式和闲居的贸易化地产样式进行离别，在谋略、想象、预售方面出台更多的离别性计策。此外，对于AMC在纾困时的资金期骗地点，也不错给以更大的空间，财政和税收部门也应当结合纾困样式践诺，与AMC进一步形成协力。

党的二十届三中全会和中央金融责任会议对防控风险进一步提倡明确条目，强调要促进金融与房地产良性轮回，这些都对AMC进展好配置资源功能作用提倡了新条目。

中国长城金钱总部金钱谋略五部总司理邢秀燕对记者示意，在进展AMC配置资源功能作用方面，中国长城金钱有明晰的意志，定位不错抽象为：经济体系金钱价值建树者，金融生态链风险化解者，国度产业计策紧迫落实者。

邢秀燕先容，具体到房地产行业纾困限制，在积极参与房地产纾困的近三年时辰里，中国长城金钱充分利用AMC在不良金钱处置和风险管制等方面的专科训戒，严格校服“照章合规、经济可行、风险可控、退出可期”的业务原则，有用助力房地产行业的风险化解，促使了五方共赢。

起先等于购房者正当权益得到保险。通过深度运作，将“烂尾楼”打形成“热销盘”，匡助数千门万户竣事清平世界，助力“保民生、保踏实、保交楼”。其次是地方经济发展。区域房地产行业稳健发展，为地方带来增量投资和财政收入，为地方经济高质料发展提供能源。再次是金融风险有用化解。进展“金融踏实器”功能，粗鄙开展不良金钱收购业务，匡助金融风险出清。第四是房地产产业链堵点、难点通顺，促进房地产行业健康发展。第五是受困房企得到救援，停滞受阻地产样式周转，受困房企减负止损、改善谋略。

调研中，记者了解到，完毕目下，中国长城金钱刊行地产纾困金融债100亿元，资金投放超百亿元，带动超1000亿元货值存量样式竣事复工复产，惩办拖欠农民工工资4300万元，兑付房地产企业刊行招待居品7.4万户、金额近11亿元。

近期，金融监管总局出台了《金融金钱管制公司不良金钱业务管制办法》，为金融金钱管制公司的不良金钱业务提供了明晰的监管框架。邢秀燕对记者示意，看成金融与房地产良性轮回理念的紧迫践行者，改日，中国长城金钱将厚爱贯彻落实条目，赓续顺应房地产市集的流毒变化，以“消化存量、提质增量”的计策为导向，恰当化解房地产风险，为构建房地产发展新模式孝顺力量。