北京时辰11月21日晚好意思股盘前，贝壳公布了2024年3季度财报。单看本季财报营收和利润端的证据齐不算好，不外四肢商场博弈地产计谋的主要方向，四季度以及后续房市成交情况，才是影响公司走势的重心，具体要点如下：

1. 中枢中中枢的存量房业务，本季GTV为4478亿元，同比仅增长2%，显然低于商场预期的15%的增速（公司之前指导是10%傍边的增长），较上季也下滑了约21.5%。据公司解说，由于5·17驱动的支柱计谋，住房来回连合开释在5月底和6月份之间。后续跟着计谋刺激服从的退坡，三季度实践成交并不如预期的好。

存量房营收则同比下落了1%，相通显贵不足预期。除了GTV近乎零增长，贝壳存量房业务的变现率本季为1.39%，比拟旧年同时减少了约5bps。在楼市以价换量的大趋势中，公司可能也让利佣金以促进成交。

由于成交额开发不足预期，且变现率同比也小幅下滑，存量房业务本季的孝获胜润为25.4亿元，比预期低近19%。存量房业务本季的孝顺毛利率仅为41%，环比大幅下落了6.5pct，也显然低于预期的45.5%，利润率显然下滑。

2. 比拟之下，贝壳本季的新址业务则证据强盛。新址成交额增长了18%，较上季大幅改善，也显然高于商场预期12%的增长。而国内百强房企三季度销售金额同比仍下滑29%，可见贝壳有逆势的出色证据。这仍主要归功于其伙同房企近60%是头部国资房企，相造反跌。且贝壳四肢头部渠说念，对房企获客的迫切性显贵。

新址业务的营收更是同比增长了31%，大幅跑赢商场预期19%的增速。新址业务的变现率环比捏平在3.4%的历史高位（同比升迁约0.3pct），也考据了贝壳四肢渠说念的迫切性突显。

新址业务本季因不俗的增长，和防守在高位的变现率，本季孝获胜润率大体捏平在24.8%，实践孝获胜润19.1亿元，显然好于预期的17.5亿元。

3. 以家装、租借、家居行状、金融行状为主的二航说念本季总收入达到86.4亿元。本季度，二航说念业务占贝壳总营收的比重已达38%，同比增长54%，无疑是公司增长新的主要能源。

二航说念中收入孝顺占比近半的家装业务本季收入42.4亿元，跟着基数的上升，本季同比增速链接放缓到33%，环比增长4%。在早期快速起量阶段完毕后，家装业务的中永久成长性尚需要考据。

体量稍小的租借业务则孝顺了39.4亿元的营收，环比增速仍达24%，仍在起量阶段，主要受益于贝壳“宽解租”的增长。但租借业务的孝获胜润率去环比显然下滑了1.4pct到4.4%，利润证据并不算好，可能有城市租房房钱下滑的牵涉。

4. 用度支拨和利润角度，全体毛利润上，本季的毛利率为22.7%，环比显然跳水了5pct以上，比商场预期23%的更低。如上文所述，主如若本季存量房业务和租房业务利润率下滑的牵涉。

用度层面，天然本季贝壳的增速有所回暖，但全体规模已经环比萎缩的情况下，贝壳本季的营销用度环比增长了约3%，支拨略高于预期。研发用度相通环比有不小增长。两项偏对外用度的支拨齐有所上升，反应了贝壳在看到宽广计谋支拨后，对后市信心的回暖。好在，体量最大的对内处理用度环比是小幅下落的，因此全体用度支拨照旧环比略降了约500万元。

贝壳平台上的门店和牙东说念主数目也差别同比增长了12%和11%，重回拓店招东说念主，也反应了公司信心的改善。但也需存眷可能带来的用度膨大问题。

全体来看，用度支拨占收入比紧要体捏平略增0.3pct，但因毛利率跳水式的下落，本季度贝壳的计较利润率为3.2%，同环比来看齐显然走低，兑现计较利润7.3亿元，同比减少了20%。天然好于预期，但同比萎缩的利润证据显然也算不得好。

海豚投研不雅点：

全体上单看贝壳三季度的功绩证据并算不得好，最要道的存量房业务增长低于预期，导致集团全体收入和毛利润齐偏弱。用度端虽环比近乎捏平，但在收入萎缩的情况下，已经导致本季度全体计较利润不足10亿元，实践为7.3亿元。同环比来看齐是走低的。

然而自9月以来新一轮支柱计谋的刺激下，贝壳当今股价的走势也基本与畴前三季度的证据无关了。四肢海豚投研心目中最直采选益于楼市回暖的方向，自9月底以来，贝壳的股价飞腾了超40%，且骄贵点的回调相对较少。可见商场已在公司的估值中记入相配部分新政的服从。

那么当今的价钱到底反应了多高的预期？由于刻下国内楼市极大的波动性，导致预期贝壳的中永久利润相通存在很大的不祥情味。因此咱们选拔反推的逻辑。当今公司市值约Rmb1700亿，海豚投研合计即便在乐不雅的预期下，按20x PE估值已是上限。那么隐含对利润的需求达85亿元。咱们稳重到，天然四季度楼市复苏强盛，但由于贝壳也对应增多了支拨，卖方对贝壳四季度的调遣后净利润预期略高于20亿元，低于二季度时的27亿元。那么按四季度利润年化来看，凑合不错达到市值隐含条款的85亿元利润需求。

商场对当今可预思的商场开发，已在估值中作念了相配充分的反应。因而后续股价要链接走高，就需要公司实践拜托的利润逾越当今预期，约略计谋的利好捏续时辰更久。

本季度财报详备解读：

一、存量房：强刺激后的疲软期，增长不足预期

中枢中中枢的存量房业务，本季GTV为4478亿元，同比仅增长2%，是显然低于商场预期15%的增速（公司之前指导亦然10%傍边的增长）。成交规模较上季也下滑了约21.5%。

据公司解说，由于5·17驱动的多项重磅宇宙性楼市计谋，住房来回连合开释在5月底和6月份之间。后续跟着计谋刺激服从的快速退坡，三季度实践成交并不如预期的好。细分来看，由链家主导成交的GTV，以及由3P门店主导GTV，两者同比增速齐在2%凹凸，证据齐不算好。

营收角度，本季存量房营收则同比不增反降了1%，相通显贵不足预期。除了GTV仅增长2%外，贝壳存量房业务的变现率本季为1.39%，比拟旧年同时减少了约5bps。且本季度链家自营和平台3P中介业务的增速大体相配，结构变化对轮廓take rate的影响并不大，因此变现率的下落可能更多是公司主动让利佣金的限制，也适应以价换量的大趋势。

二、新址：逆势走强，渠说念迫切性链接升迁

比拟证据不足预期的存量房业务，贝壳本季的新址业务则证据强盛。新址成交额增长了18%，较上季大幅改善，也显然高于商场预期12%的增长。比拟之下，国内百强房企三季度销售金额同比仍下滑29%，贝壳的证据是逆商场的出色。和先前一样，贝壳能显然跑赢行业已经主要归功于其伙同房企近60%是头部国资房企，相造反跌。以及贝壳四肢头部渠说念，在新址销售中的迫切性越发显然。

收入端，新址业务的营收更是同比增长了31%，大幅跑赢商场预期19%的增速。和上季度一致，新址营收增速链接显然跑赢GTV增速。据测算，新址业务的变现率环比捏平在3.4%的历史高位（同比升迁约0.3pct），考据了贝壳四肢渠说念对房企获客的迫切性在增长。

海豚投研合计，由于重心城市中心区域的地皮只会越发稀缺，远郊名堂穷乏天然客流、去化不易的情况下，渠说念商对开发商的议价权中期内是呈现走高趋势的。

三、新业务增长依然不俗，永久增长性仍需考据

一航说念的住房来回业务除外，贝壳以家装、租借、家居行状、金融行状为主的二航说念本季总收入达到86.4亿。到本季度，二航说念业务占贝壳总营收的比重已达38%，仍保捏着54%的同比增长，无疑已是公司增长的主要能源。

具体来看，二航说念中收入孝顺占比近半的家装业务本季收入42.4亿元，跟着同比基数的上升，本季同比增速链接放缓到33%，环比增长4%。在早期快速起量阶段完毕后，家装业务的中永久成长性尚需要考据。

体量稍小的租借业务则孝顺了39.4亿的营收，环比增速仍达24%，仍在快速起量阶段。据公司显露，主要受益于贝壳“宽解租”的增长。

加总所有业务后，贝壳本季的总收入为225.9亿元，主要归功于新址业务的拉动，总同比增速有所升迁到28%。但因存量房业务开发显然不足预期，总收入是稍低于预期约0.8%的。

四、存量房牵涉全体孝顺毛利率走低

增长角度，存量房业务在三季度的开发不足预期，新址业务则比较强盛。改动业务的初期爆量阶段接近完毕。对应上述趋势，分板块的孝顺毛利润上（仅剔除分佣等东说念主力老本，接近毛利率的口径）：

（1）存量房业务本季的孝获胜润为25.4亿元，比预期低近19%。由于成交额开发不足预期，环比下落，且变现率同比也小幅下滑，存量房业务本季的孝顺毛利率仅为41%，环比大幅下落了6.5pct，也显然低于预期的45.5%。规模下落、计较去杠杆和佣金让利的双重压力下，利润率显然下滑。

（2）新址业务本季因显然好于预期的规模增长，和防守在高位的变现率。本季度孝获胜润率大体捏平在24.8%，实践孝获胜润19.1亿元，显然好于预期的17.5亿元。

（3）二航说念一齐新业务共计的孝获胜润本季也已达18.8亿元，占全体的30%，孝顺比例较上季再走高了1pct。细分来看，家装业务的孝获胜润率已达31.2%，环比基本捏平。

但租借业务的孝获胜润率却环比显然下滑了1.4pct到4.4%，可能有城市租房房钱下滑的牵涉。

五、毛利跳水、牵涉利润不增反降

以上是各板块的收入和利润情况，全体的用度支拨和利润角度：

（1）全体毛利润上，本季的毛利率为22.7%，环比显然跳水了5pct以上，比商场预期23%的更低。如上文所述，主如若本季存量房业务和租房业务利润率下滑的牵涉。

用度层面，天然三季度贝壳的收入增速有所回暖，但收入规模低于上季的情况下，贝壳的本季的营销用度环比增长了约3%，支拨略高于预期。研发用度相通环比有不小增长。两项偏对外用度的支拨齐有所上升，反应了贝壳在看到宽广计谋支拨后，对后市信心的回暖。

好在，体量最大的对内处理用度环比是小幅下落的，因此全体用度支拨照旧环比略降了约500万元。

不外在更强盛收入增长的摊薄下，所有用度率已经显然下落的，三项用度率共计环比减少了6pct，再类似毛利率环比走高约2pct，比拟上季度近乎为零的利润，本季度计较利润直快接回升到8.6%。最终本季计较利润为20.2亿元，远高于预期的9.5亿。

即等于加回股权激勉、信用减值、摊销等，调遣后的净利润本季度为26.4亿元，相通比预期多出近8亿元。

此外，本季度贝壳平台上的门店和牙东说念主数目也差别同比增长了12%和11%，重回拓店招东说念主，也反应了公司信心的改善。但也需存眷可能带来的用度膨大问题。

全体来看，用度支拨占收入比紧要体捏平略增0.3pct，但因毛利率跳水式的下落，本季度贝壳的计较利润率为3.2%，同环比来看齐显然走低，兑现计较利润7.3亿元，同比减少了20%。显然是个不好的证据。调遣后净利润本季为17.8亿元，同比相通下落约了14%。